住宅評論家山下氏が語る
「エクセレントシティ」の魅力とは?

Analyze of Residence

自由が丘という高感度な街に誕生する私邸品質のマンション、「エクセレントシティ自由が丘」。
それだけでも十分に求心力のある物件と言えそうだが、
本マンションの特筆すべき優位性は、実は、カタチとして見えにくい部分にまで及んでいる。
知る人ぞ知るその“真価”を、住宅専門家として活躍する山下伸介氏が考察。
いま本当に購入すべきマンションとは――。その問いに対するひとつの回答を紐解く。

執筆者山下 伸介

住宅ライター
京都大学工学部卒業。1990年、株式会社リクルート入社。2005年より「スーモ新築マンション」「都心に住むbySUUMO」等の編集長を10年以上にわたり務め、2016年に独立。現在は住宅関連テーマの企画・執筆、セミナー講師などを中心に活動。財団法人住宅金融普及協会「住宅ローンアドバイザー」運営委員も務めた(2005年~2014年)。株式会社コトバリュー代表。

山下伸介氏

自由が丘らしい暮らしを堪能できる立地

カトレア通りが日常動線に

自由が丘といえば、都内でも指折りの人気エリアである。東急東横線の特急停車駅であり東急大井町線も利用できる交通利便性の高さもあり、老若男女を問わず常に高い居住ニーズを抱える街であることに疑いの余地はないだろう。それゆえエリア周辺には、最寄駅が自由が丘の隣駅であっても、名称に「自由が丘」とつくマンションが少なくない。それほどに「自由が丘」の求心力は高いのだ。
そうしたなか『エクセレントシティ自由が丘』は紛れもなく、自由が丘が最寄りの立地に位置する。さらに言えば、駅と現地を結ぶ動線は、まさに「自由が丘らしい」一帯であるカトレア通りを通るルート【図1】。徒歩にして約11分。ただ通勤・通学するだけで、日々、自由が丘の街を肌で感じる暮らしが手に入る立地である。「自由が丘」を名乗るマンションは数あれど、自然体で自由が丘ライフを味わえる立地はごく一部でしかない。『エクセレントシティ自由が丘』は、それがかなう希少なマンションのひとつと言える。

周辺環境

【図1】自由が丘の華やぎを日常にするアプローチ

車移動の利便性が高い目黒通り

現地は、一部が目黒通りに面したところにある。目黒通りはJR目黒駅行きの路線バスが充実していることで知られる。目黒通りには、通勤時間帯に路線バス専用レーンが設定されるため、渋滞の影響を受けにくいメリットもある。行先によっては自由が丘駅を利用しないで、現地から歩いてすぐのバス停から路線バスで目黒駅や渋谷駅に出たほうが便利な場合もあるだろうし、実際に目黒駅行き路線バスを通勤・通学の足にしている近隣住民も少なくない。もちろん、自家用車での移動にも便利なことはことさら説明するまでもないだろう。
また、現地について筆者がもうひとつ着目したのは、自由が丘駅と逆方向に目を向けると、徒歩圏内に駒沢オリンピック公園があることだ。同公園はサイクリングコースやランニングコースが整備された都内有数のレクリエーション公園で、ドッグランもある。地図を見ると、現地は自由が丘駅と駒沢オリンピック公園を直線で結んだほぼ中間地点に位置する。つまり、『エクセレントシティ自由が丘』は、人気を集める自由が丘の商業環境と健康的な暮らしを送れる環境を日常生活圏に収めるわけだ。「自由が丘」と名の付くマンションのなかでも、優位性が高い条件を備えたマンションと言えるだろう。

駒沢オリンピック公園(約1,170m)

建設会社らしい建物品質へのプライド

住み心地に関わる品質には妥協しない

一般的なマンションは、売主であるデベロッパーが建設会社に施工を発注して建設されるが、新日本建設のマンションはすべて自社施工で建てられている。そのビジネスモデルの特異性については後述するが、同社は自社のマンションの品質に対し、建設会社ならではの強いこだわりを持っている。それは、「住み心地に関わる建物品質には安易なコストカットをしない」というものだ。
例を挙げると、同社のマンションはメンテナンス性に優れた二重床・二重天井が標準である。また住戸内の壁面に張るプラスターボードはすべて厚さ12.5ミリを確保して遮音性を高めている。さらにPS(パイプスペース)内部を通る排水竪管に水流音を減じるグラスウールを巻くなど、見えない部分まで徹底した音対策がとられている。
地価や建築費の上昇によってマンション価格が高額化している昨今は、価格を抑えるために表面的には見えない部分でコストカットを図る動きがマンション業界で見られる。前述した二重床・二重天井、プラスターボードの厚さ、PS内部の遮音対策などは、まさにコストカットの対象となりやすい「見えない部分」である。しかし、同社ではこれらの部分も「住み心地に関わる」として、価格上昇前から品質を一切下げていないという。そのスタンスには、建設会社としての建物品質に対するプライドが色濃く反映されていると言える。

エクセレントシティ自由が丘 リビングルーム

長期保証は品質への自信の表れ

自由が丘はハイエンドな物件が多く存在するエリアだけに、『エクセレントシティ自由が丘』では、さらに商品力の強化が図られている。角住戸比率を高め、ワイドスパン住戸を多くとった全体計画。ワイドスパンゆえに窓面積が大きくなるが、消防法をクリアしつつ優れた視界を確保するため、網入りガラスではなくあえてコストがかかる耐熱強化ガラスを採用するなど、住む人のメリットとなる細部のこだわりが徹底している。そして面白いのは、こうした建物品質の強化について、広告などではほとんどアピールされていないことだ。まるで、建設会社として建物品質を高めるのは当たり前と言わんばかりだ。
同社では、マンションの品質に対し、法定基準を大きく上回る長期保証を付けている【図2】。実は建物品質の保証は、事業者にとっては建物に不具合が出たときに修繕コストを負担するリスクを抱えることを意味する。長期保証をつければ、それだけ長期にわたってリスクにさらされるが、逆に言えば修繕が必要となるような不具合が発生する確率が低ければリスクは小さくなる訳だ。つまり、同社が自社マンションに長期保証を付けていることは、建物品質への自信の表れと見ることができる。自ら施工を手掛けるからこそ持ちうる品質への自信と言ってよいだろう。

従来は2年~10年であったアフターサービス期間を5年~15年に延長。
品質に自信があればこその長期保証体制です。

  • 専有部1
  • 専有部2
  • 共用部

【図2】「エクセレントシティ」の長期保証体制

「自社一貫システム」の特異性

全ての責任を負うからこそ品質管理の徹底は必然

マンション業界には、「製・販・管」一貫を謳う事業者は珍しくない。しかし、そこで言う「製」とはあくまで商品の企画であって、実際に建物をつくる施工は建設会社(ゼネコン)に発注する会社がほとんどだ。その点で、施工も含めて全工程を自社で手掛ける新日本建設は極めて珍しい存在であり、真に「自社一貫」といえるビジネスモデルである。
デベロッパーがゼネコンを兼ねることが、何を意味するのか。中間マージンが発生しないというメリットもそうだが、品質管理においても一般的なケースとは異なるポイントがある。デベロッパーがゼネコンに施工を発注する一般的なマンションでは、何らかの施工不良が発生した場合、購入者への保証責任は一義的にはデベロッパーが負うが、修繕にかかるコスト負担は、デベロッパーとゼネコンの契約によって按分されることが通常だ。しかし、デベロッパーとゼネコンの機能が一体である同社の場合は、すべての責任を自社で負うことになる。このため施工品質に対するチェックは自ずと厳しくなる。逆に言えば、施工品質を安定的に確保できる体制がなければ、自社一貫システムを成立させることは不可能なのだ。
同社は、建設事業を主体としながらも、マンションの開発・分譲を長きにわたり積み重ねてきた実績がある。本社をおく千葉県を中心に、オフィスビルやホテル、公共施設や学校校舎など、建設実績は多岐にわたり、多くの建築賞も受賞している。既存建築物の耐震改修を短工期で実現する新工法などの技術開発も積極的に行っており、そうした技術力の裏付けがあるからこその自社一貫システムと言えるだろう。

ALL-ing新日本建設の信頼の住まいづくり「自社一貫システム」

  • 不動産開発部
  • 設計部
  • 工事部
  • マンション販売部
  • アフター管理部

※掲載の人物写真はイメージです。

企業としての独自の強みとスタンス

東証一部上場企業でもある同社の特徴のひとつに、財務健全性の高さがある。現預金約350億円を保有し、実質無借金経営である。この資本力を背景にマンション用地の多くを銀行融資に頼らず保有現金で取得するため、決裁が早く支払いもスピーディなのだ。このため地主からの信頼が厚く、紹介などによる相対取引での用地取得の割合が高い。入札案件に比べてコストを抑えた用地取得が多いことも、同社のマンション事業の強みのひとつだ。
また同社では、建物の住み心地に関わる部分はコストより品質を重視するスタンスをとると前述したが、同社がコストに無頓着かと言えば決してそうではない。具体的には、ひとつのゲストサロンを複数のマンションの販売に有効利用したり、物件によってはモデルルームを作らず竣工後販売にしたり、販売コストを圧縮することで価格を抑える手法をとっている。というのも、販売プロセスがどのようなものであっても、最終的に入居者の住み心地にはマイナス影響がないからだ。こうした考え方にも、ものづくりを本業とする建設会社らしい独自性が表れていると言えよう。

健全な経営が、信頼の住まいづくりを実現する「新日本建設」

2018年3月期は自己資本比率が54.5%、現預金が有利子負債を大きく上回る
実質無借金経営の健全性を実現。日経新聞などの経済紙にも度々採りあげられています。

※1…構造耐力上影響のあるもの(鉄筋のさび汁を伴った亀裂・破損及びこれに準じるものとし、毛細亀裂および軽微な破損は除く)に限ります。
※2…おおむね10年目に適切なメンテナンス(トップコート〔塗布防水・アスファルト防水〕塗布、シーリング補修、アスファルトルーフィング〔浮き・剥がれ〕の補修、コーチングの打ち替え等)を行うことを条件に、期間を15年とします。
※詳しくは、アフターサービス規準書をご覧ください。
※距離はすべて現地より、地図上の概算のため実際とは多少異なります。
※掲載写真はモデルルームを撮影したものです。家具・調度品等は販売価格に含まれません(2018年4月撮影)。※一部の仕様はオプション(有償)となります。

資料請求来場予約